受疫情影响承租人能要求减免房屋租金吗？
君阙律网 发布日期：2024-08-23 15:07:24
案件索引：
（2020）京0105民初68299号，许某与某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案。
案件当事人：
原告（反诉被告）：许某。
代理人：北京天斗律师事务所 占乐胜 贝为娅
被告（反诉原告）：某商业管理有限公司。
法院认定事实：
2019年5月，甲方某商业管理有限公司与乙方许某签订了《商铺经 营管理合同》（以下简称管理合同）、《GreenMonster Lab美食 空间场地使用协议》（以下简称场地使用协议），约定甲方将位于北京市朝阳区望京东园四区3号楼嘉瑞文化中心B1层122号场地（以下简称涉案场地）出租给乙方经营番茄匠品牌的快餐，场地面积为84平方米，使用期限为36个月。 自2019年6月30 日（以实际进场通知书为准）至2022年6月29日，其中2019年5月 30日至2019年6月29日为装修期；乙方以甲方开业通知书规定的开业日开业，场地使用费、经营管理费及其他相关费用自开业日起计算，2019年6月30日（“开业日”）起至2021年6月29 日每季度场地使用费为99 645元，除首季度场地使用费外，乙方应于每季度最后一月的26日之前向甲方交纳下季度场地使用费；每月经营管理费为5110元。 除首季度经营管理费外，乙方应于每季度最后一月的26日之前向甲方交纳下季度经营管理费；乙方应向甲方支付场地使用保证金114975元，若乙方违反协议规定造成甲方损失的，甲方有权从乙方交纳的保证金中予以扣除；协议终止后，乙方应将该场地恢复原状交还甲方，并付清与协议相关且应由乙方支付的费用。甲方在书面确认乙方已将签署义务履行完毕之日起30个工作日内，凭乙方提交的场地使用保证金收据凭证原件，将场地使用保证金无息返还乙方。 管理合同第7.1条约定，若乙方拖欠经营管理费、场地使用费的，应向甲方支付逾期付款违约金，每日按欠费总额的千分之三计算。场地使用协议第5.3 条约定，乙方应自行承担其使用的公共事业的费用，包括但不限于水、电、燃气的费用等，公共事业费用的收费标准按照甲方不时公布的通知或费用调整通知执行。 第7条约定，乙方逾期支付应付款项须从第2个工作日起按日向甲方支付所欠款项金额0.5%的违约金。若乙方逾期30日仍未缴足应付款项或者甲方书面要求乙方付款后7日内乙方仍未能缴足应付款项，甲方有权单方终止协议。2020年1月19日，双方协商一致将2020年1月16日至2021年1月15日期间的场地使用费调整为每月30447.08元。 2019年10月16日,涉案场地所在的商场开业，场地使用费、 经营管理费于当日开始起算。许某向某商业管理有限公司交纳了场地使用保证金114975元，场地使用费交纳至2020年3月15日，经营管理费交纳至2020年4月15日。 2020年1月底，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发。2020年5 月，某商业管理有限公司向许某催要租金，许某提出减免租金的要求未获同意。2020年5月底，某商业管理有限公司对许某限制购电，每次只允许购买100元左右的电量。2020年6月1日，许某停止经营。某商业管理有限公司于2020年6月10日通知许某解除合同。2020年6 月16日，许某搬离物品，交还涉案场地，但未对房屋恢复原状。
判决结果：
被告（反诉原告）某商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）许某保证金十一万四千九百七十五元。
法律分析：
本案第一个争议焦点为：受疫情影响承租人许某3个月未实际营业，许某要求出租人减免该期间的房屋租金，是否应当支持？ 本案中，尽管承租人许某主张涉案房屋的产权人为国有企业，按照政策应该对房屋租金进行了减免，但没有证据证明产权人给予了租金的相关优惠。而出租人某商业管理有限公司在庭审中多次陈述其作为三房东，二房东未给予其租金减免的优惠。 法官在审理该案时没有机械地套用“谁主张谁举证”的原则，而是依职权向产权人调取了相关证据，最终查明涉案房屋的产权人为国有企业，且因疫情原因免除了二房东2020年2月至2020年4月三个月的租金。
